北海道で所有している戸建てやマンション、空き家などを活用して、「民泊を始めてみたい」と考えている方も多いのではないでしょうか。
北海道は、札幌をはじめ、富良野、美瑛、ニセコなど国内外から多くの旅行者が訪れるエリアです。スキー・スノーボードを目的とした冬季需要、夏の避暑・観光需要、インバウンド需要など、地域によってさまざまな宿泊需要が期待できます。
一方で、所有している物件に家具を置き、Airbnbなどの民泊プラットフォームに掲載すればすぐに始められるわけではありません。
営業できる物件なのかを確認したうえで、営業形態の選択、行政への届出・許可、消防設備、家具・家電の準備、OTAへの掲載、清掃、ゲスト対応など、開業までにはさまざまな準備が必要です。
さらに、民泊経営では「開業できたか」よりも、開業後に適正な宿泊単価で予約を獲得し、どれだけ利益を残せるかが重要になります。
この記事では、北海道でこれから民泊を始めたい不動産オーナーの方に向けて、民泊開業までの基本的な流れと、開業前に考えておきたい運営・収益面のポイントを解説します。
北海道で民泊を始めるまでの基本的な流れ
民泊を始めるまでの流れは、大きく以下のようになります。
- 民泊として利用できる物件か確認する
- 民泊の営業形態を決める
- 自治体・保健所・消防などへ事前相談する
- 必要な設備・消防設備を整える
- 届出・営業許可などの手続きを行う
- ターゲットと宿泊施設のコンセプトを決める
- 家具・家電・アメニティなどを準備する
- 宿泊料金と収益計画を作る
- AirbnbなどのOTAに掲載する
- 清掃・ゲスト対応・価格調整などの運営体制を整える
特に重要なのが、物件を購入したり大規模な改修を行ったりする前に、「その物件で想定している民泊運営ができるのか」を確認しておくことです。
開業準備を進めてから規制や設備上の問題が判明すると、想定以上の追加費用が発生したり、予定していた営業方法ができなかったりする可能性があります。
1．所有している物件を民泊にできるか確認する
最初に確認したいのが、その物件を民泊として利用できるかどうかです。
所有している不動産であっても、必ず民泊営業ができるとは限りません。
主に以下のような項目を確認します。
- 物件の所在地
- 用途地域
- 建物の用途や構造
- 戸建てか共同住宅か
- マンションの管理規約
- 賃貸物件の場合は賃貸借契約
- 自治体独自の条例
- 必要となる消防設備
- 近隣環境
マンションの場合、法令上は民泊が可能でも、管理規約によって禁止されているケースがあります。
また北海道では、住宅宿泊事業法に基づく民泊について、地域や期間ごとに営業が制限される区域があります。
2026年にも対象地域の見直しが行われており、富良野市、中富良野町、倶知安町、旭川市を含む北海道内の複数地域が対象です。
物件の所在地によって条件は異なるため、開業前に最新の指定区域を確認しておくことが大切です。
そのため、
「観光地だから民泊に向いていそう」
「周辺にも民泊があるから大丈夫だろう」
と判断するのではなく、物件単位で確認することが重要です。
これから民泊用の不動産を購入する場合には、購入後ではなく、購入前の段階で民泊利用の可否を確認しておくことをおすすめします。
2．住宅宿泊事業か旅館業かを検討する
一般的に「民泊」と呼ばれている宿泊施設にも、いくつかの営業形態があります。
代表的なのが、住宅宿泊事業法に基づく民泊と、旅館業法に基づく営業です。
住宅宿泊事業法に基づく民泊
いわゆる「民泊新法」に基づく営業方法です。
都道府県知事等へ届出を行い、一定の条件を満たした住宅を宿泊施設として提供します。
住宅宿泊事業の場合、人を宿泊させることのできる日数は年間180日以内と定められています。また、自治体の条例によって、さらに営業できる区域や期間が制限される場合があります。
所有している住宅を活用して民泊を始めたい場合などには選択肢の一つとなります。
旅館業法に基づく営業
年間を通して宿泊施設として営業していきたい場合には、旅館業法に基づく営業も検討することになります。
民泊に近い形態では、簡易宿所営業として営業許可を取得するケースがあります。
どちらの営業方法が適しているかは、
- 年間の想定営業日数
- 物件の所在地
- 建物の用途や構造
- 必要となる改修工事
- 初期投資額
- 想定する宿泊単価
- 年間の収益計画
などによって変わります。
「届出で始められるから住宅宿泊事業にする」という考え方だけではなく、最終的にどのような民泊経営を行いたいのかから逆算して選択することが重要です。
3．自治体や消防へ早い段階で相談する
営業方法の方向性が決まったら、物件所在地を管轄する自治体・保健所・消防などへ確認を進めます。
特に注意したいのが消防設備です。
民泊では、建物や営業形態などの条件に応じて消防法令上必要となる対応が変わります。消防庁も民泊事業者向けに消防法令上の対応を案内しており、2026年3月時点版の資料も公開しています。
必要な設備によっては追加工事が発生するため、
「物件を購入する」
↓
「内装工事をする」
↓
「家具を購入する」
↓
「最後に消防へ相談する」
という順番ではなく、できるだけ早い段階で相談しておくことが重要です。
消防設備や建物の改修費用が想定以上になると、民泊経営そのものの収支計画にも影響します。
4．ターゲットを決めて民泊の「商品設計」をする
行政手続きと並行して考えたいのが、「誰に泊まってもらう民泊にするのか」という点です。
民泊は、単にベッドや家具を置くだけでは予約される施設にはなりません。
例えば、
- 国内の家族旅行
- 複数人のグループ旅行
- 外国人旅行者
- スキー、スノーボード目的の旅行者
- 長期滞在者
- ワーケーション利用者
では、求められる設備が異なります。
北海道では、地域や季節によって狙うべきターゲットが大きく変わります。
例えばスキー需要のあるエリアでは、冬季に大きな荷物を持って訪れる宿泊者も多いため、荷物を置けるスペースや乾燥設備などを整えておきたいところです。
外国人旅行者を想定する場合は、多言語での案内や分かりやすいチェックイン方法も欠かせません。
重要なのは、「どんな部屋を作りたいか」から考えるのではなく、「誰に、どのような理由で選んでもらい、いくらで宿泊してもらうか」から逆算して設計することです。
5．北海道特有の冬季運営について考える
北海道で民泊を運営する場合、全国共通の民泊運営だけではなく、北海道特有の管理についても考える必要があります。
特に重要なのが冬季です。
例えば、
- 除雪を誰が行うか
- ゲストが到着する前に除雪できているか
- 駐車場を確保できるか
- 水道凍結を防止できるか
- 暖房設備に問題がないか
- 暖房費がどの程度かかるか
- 大雪時のゲスト対応をどうするか
などです。
冬の北海道では、暖房設備や水道トラブルが発生すると、ゲストの滞在そのものに大きな影響を与える可能性があります。
さらに、オーナーが北海道外に住んでいる場合、「雪が積もったので今日中に除雪する」、「設備が故障したので現場へ確認に行く」といった対応を自分で行うのは難しくなります。
北海道で民泊を始める際には、集客だけではなく、年間を通した現地管理体制を事前に考えておくことが重要です。
6．宿泊料金と収益シミュレーションを考える
民泊を始める際、多くのオーナーが気になるのが「実際にどのくらい収益が出るのか」という点です。
ここで注意したいのが、稼働率だけで民泊の良し悪しを判断しないことです。
例えば、稼働率を上げようとして宿泊料金を大幅に下げれば、予約数が増えても利益が減る可能性があります。
民泊経営では、
- 稼働率
- 平均宿泊単価
- 売上
- OTA手数料
- 清掃費
- 光熱費
- 消耗品費
- 修繕費
- 運営管理費
- 最終的に残る利益
まで確認する必要があります。
仮に稼働率90％でも、過度な値下げや高い運営コストによって利益がほとんど残っていなければ、必ずしも良い運営とはいえません。
反対に、稼働率が多少低くても、需要の高い日程で適切な宿泊単価を設定し、運営コストを抑えられていれば、より高い利益を残せる場合があります。
7．北海道では「年間同じ料金」にしない
北海道で収益を考えるうえでは、季節による需要変動も重要です。
北海道はエリアによって、
- 夏の観光シーズン
- 紅葉シーズン
- スキーシーズン
- 年末年始
- 大型連休
- イベント開催時期
- インバウンド需要
などによって宿泊需要が変化します。
そのため、年間を通して同じ宿泊料金を設定するのではなく、需要に合わせて価格を調整することが重要です。
繁忙期は宿泊単価を上げ、需要が落ち着く時期には価格や最低宿泊日数、ターゲットなどを見直します。
「予約が空いているから安くする」という単純な価格調整ではなく、
- 周辺施設の価格
- 予約が入るまでの日数
- 曜日
- イベント
- 季節
- 競合物件の状況
- 自施設の予約状況
などを見ながら調整していく必要があります。
民泊経営では、開業時に料金を設定して終わりではなく、開業後の継続的な価格調整が収益を左右します。
8．AirbnbなどのOTAへ掲載する
開業準備が整ったら、AirbnbなどのOTAへ物件を掲載します。
ただし、掲載しただけで自動的に予約が入るわけではありません。宿泊者は多数の施設を比較して予約するため、
- メイン写真
- 掲載写真の品質
- タイトル
- 説明文
- 宿泊料金
- 設備
- 立地の伝え方
- レビュー
- キャンセルポリシー
- 最低宿泊日数
などを総合的に見て施設を選びます。
特に開業直後はレビューが少ないため、写真や価格、説明文などによって物件の魅力をわかりやすく伝えることが重要です。
開業後も予約状況や閲覧状況などを確認しながら、継続的に改善していく必要があります。
9．開業後の運営・管理体制を準備する
民泊は、開業したら終わりではありません。
実際に予約が入るようになると、次のような業務が日常的に発生します。
- 予約管理
- チェックイン案内
- ゲストからの問い合わせ
- 外国語対応
- 清掃手配
- リネン交換
- 消耗品補充
- 設備故障への対応
- 近隣からの問い合わせ
- レビューへの返信
- 料金調整
- 売上、稼働率の確認
また住宅宿泊事業法に基づく民泊では、届出住宅の居室数が5室を超える場合や、宿泊者の滞在中に事業者が不在となる場合、一定の例外を除いて住宅宿泊管理業者へ管理業務を委託する必要があります。
北海道外に住むオーナーが北海道の民泊を経営する場合は、法律上の要件だけでなく、緊急時や冬季の現地対応まで含めた管理体制を整えておくことが大切です。
10．開業後はオーナー自身も数字を確認する
運営会社へ民泊管理を委託する場合でも、オーナーが運営状況をまったく確認しなくてよいわけではありません。
少なくとも、
- 月間売上
- 稼働率
- 平均宿泊単価
- 予約件数
- 平均宿泊日数
- OTA別の予約状況
- レビュー評価
- 清掃費などの運営コスト
- 最終的な利益
などを定期的に確認することをおすすめします。
例えば、「先月より稼働率が10％上がった」という情報だけでは、本当に経営状況が改善しているのか判断できません。
宿泊単価を大幅に下げた結果、稼働率だけが上がっている可能性もあるためです。
民泊運営では、「予約が何件入ったか」だけではなく、「どの宿泊単価で予約が入り、どのくらい売上が発生し、費用を差し引いてどの程度利益が残ったか」まで確認することが重要です。
11．北海道宿泊税への対応も確認しておく
北海道では、2026年4月から宿泊税が導入されています。
対象は旅館やホテル、簡易宿所に限らず、住宅宿泊事業の届出をして営業する民泊も含まれます。
北海道宿泊税は、1人1泊あたりの宿泊料金に応じて100円・200円・500円の3段階です。
宿泊施設側には、宿泊者から税額を徴収し、北海道へ申告・納入する対応が求められます。
民泊を開業する際は、予約管理や清掃だけでなく、こうした税務・行政対応まで運営フローに組み込んでおくことが大切です。
北海道での民泊は「開業後にどう運営するか」まで考えることが重要
北海道で民泊を始めるためには、物件を準備するだけではなく、
- 民泊として利用できる物件か確認する
- 営業方法を決める
- 自治体や消防へ確認する
- 必要な設備を整える
- 届出や許可を行う
- ターゲットを設定する
- 宿泊料金を設計する
- OTAへ掲載する
- ゲスト対応や清掃体制を整える
- 開業後の価格調整を行う
- 売上、コスト、利益を確認する
といった準備と運営が必要です。
さらに北海道では、冬季の除雪、水道凍結、暖房、季節による宿泊需要の変化など、地域特有の対応も考えなければなりません。
民泊経営で重要なのは、単に「予約をたくさん入れること」ではありません。
適切な宿泊単価で予約を獲得し、運営コストを管理しながら、オーナーの手元にしっかりと利益を残していくことが重要です。
そのため、これから民泊を始める場合には、開業手続きだけではなく、開業後の運営まで見据えて計画を立てることをおすすめします。
所有物件が民泊に向いているか、まずはご相談ください
「北海道に所有している物件を民泊として活用できるか知りたい」
「民泊に興味はあるが、何から準備すればよいかわからない」
「自分の物件なら、どのくらいの宿泊単価・売上が期待できるのか知りたい」
「北海道外に住んでいるため、自分で民泊を管理するのが難しい」
このような方は、物件の条件だけではなく、開業後の運営方法や収益性まで含めて検討することが大切です。
BREEZEでは、北海道で民泊を検討しているオーナー様の開業・運営に関するご相談を受け付けています。
所有物件が民泊に向いているか確認したい方は、まずはお気軽にご相談ください。
※本記事は2026年9月時点の制度情報をもとに作成しています。住宅宿泊事業に関する規制、必要な届出・許可、消防設備、税制等は、物件所在地・建物条件・自治体・制度改正等によって異なる場合があります。実際に開業する際は、管轄自治体・保健所・消防署等へ最新情報をご確認ください。